El mercado de inversión hotelera en España a 30 de septiembre ya acumula un importe de 2.700 millones de euros en transacciones, de las que entre el 60% y el 62% corresponde al segmento vacacional, y un 70% a las categorías de 4 y 5 estrellas, si bien los 3 estrellas también adquieren un “volumen interesante”. Son los datos facilitados por Nicolas Cousin, director general de Christie & Co para España y Portugal, en la mesa “Claves para invertir hoy en hospitality: dónde, cómo y con quién”, celebrada en el marco del Hospitality Real Estate Forum. Pero ante ese boyante mercado, ¿qué perfiles de inversor y tipos de producto están ganando protagonismo?
Entre los inversores ganan presencia los nacionales que, según ha detallado Nicolas Cousin, copan ya “el 70% de la inversión, sobre todo los propios hoteleros que, con buenas situaciones de caja, están detrás de más de la mitad de lo transaccionado hasta la fecha. Tras ellos se sitúan los private equity nacionales, beneficiándose de que pueden identificar oportunidades en destinos más secundarios o productos no muy expuestos en el mercado; y después, británicos y alemanes, que cada vez muestran también más interés por esos mismos destinos”.
De izq. a dcha, Nicolas Cousin, de Christie & Co; Montse Rius, de HIP; Alejandro Scholtz, de Wyndham Hotels & Resorts; y el moderador, Pablo Pluvinet, director de Desarrollo de negocio de Grupo Sociedad de Tasación. Fuente: Hospitality Real Estate Forum.
Por su parte Alejandro Scholtz, director de Desarrollo de Wyndham Hotels & Resorts para Iberia y África lusoparlante, ha incidido en el peso de “la profesionalización del sector” en su evolución, con “inversores que tienen claro qué modelo, marca y socio son los mejores para cada activo. La separación del ladrillo de la estrategia operativa hace que se ultraprofesionalicen los fondos internacionales, pero también los operadores locales, porque son dos negocios diferentes”.
En opinión de Alejandro Scholtz, “en España faltan operadores de marca blanca, aunque los pocos que hay son muy buenos”
En esta misma línea Montse Rius, directora financiera, de Inteligencia, Corporativa y ESG de Hotel Investment Partners (HIP) y socia de Mujeres en Hospitality, ha recalcado que “los inversores institucionales e internacionales de value add necesitan un socio que les busque hoteles familiares bien situados, inmersos quizás en un cambio generacional”.
Pero, como ha reconocido, “los planes de reposicionamiento también han cambiado por la presencia de marcas internacionales: has de tener claro en qué tipo de activo lo vas a transformar y quién lo va a operar, en esa separación propiedad-operación. El habitual triángulo en Estados Unidos de propietario-operador-marca se está repitiendo cada vez más en el sur de Europa por esa entrada de las grandes marcas. No es fácil y lleva sus tiempos”.
Tanto es así que, según ha apuntado Scholtz, “los inversores deben tener planificado cómo va a ser su salida del activo, a quién se lo van a vender. La pelea antes estaba en los fees y el capex (inversión en activos productivos), pero cada vez pesan más las condiciones de salida, lo cual es un arma de doble filo”.
Segmentos de mayor potencial
- Mientras el lujo sigue atrayendo todas las miradas, el directivo de Wyndham ha subrayado “el pequeño vacío que se abre en la gama media, donde surge una oportunidad para entrar a reposicionar y obtener un buen impacto cuando se empiece a saturar la máxima categoría. Las grandes marcas internacionales encuentran en las afueras de las ciudades la oportunidad de construir a precios competitivos sin apenas competencia, dotando de mayor profesionalización este segmento”. Por ello recomienda “poner el foco en low cost y servicios limitados”.
- En vacacional, como ha añadido, gana peso el producto “con componente híbrido, como las branded residences, lo que permite diversificar el riesgo porque son varios modelos alojativos en un solo producto, que le hace más resiliente, financiable y, por tanto, lucrativo”.
Destinos, fuera de España, de mayor potencial
Montse Rius ve en destinos como Creta y Sicilia “las mismas oportunidades que en España en los últimos 10 años. En ambas islas se está invirtiendo para incrementar la capacidad de sus aeropuertos porque están creciendo a doble dígito en llegadas y pernoctaciones, mientras la subida del RevPAR (ingreso por habitación disponible) supera el 10%. Su oferta alojativa sigue plana porque no se pueden construir más hoteles en la costa, pero la demanda continúa creciendo, por lo que es el momento de reposicionar activos con Capex, buscar operador y marca y subir precios porque el mercado lo soporta”.
