La búsqueda de una mayor rentabilidad en los activos inmobiliarios está acelerando la reconversión de edificios, especialmente de oficinas, aunque también de inmuebles históricos en desuso como cines, museos o bodegas. La fuerte presión de la demanda residencial y turística impulsa este cambio de uso hacia fórmulas de living, flex living y hotelería. Según el último informe de la consultora CBRE, en el primer semestre de 2025 se transformaron 137.000 m² y se destinaron cerca de 200 millones de euros a operaciones vinculadas a este tipo de transacciones. Más de una cuarta parte de esas reconversiones corresponden al sector hotelero.
En los seis primeros meses del año el número se llevaron a cabo 20 cambios de usos a nivel nacional, cifra inferior a las más de 30 identificadas en el mismo período de 2024, aunque la superficie aumentó de 132.000 m2 a 137.000m2. La consultora sostiene que la dinámica de reconversión se mantiene activa, debido a la necesidad de adaptar la oferta a las demandas del mercado.
Los cambios vinculados al sector Living representaron el 61% del total, abarcando transformaciones en todos sus subproductos incluyendo proyectos de Flex Living (alojamientos de corta, media y larga estancia con zonas comunes), un segmento en el que la presencia de compañías turísticas es cada vez más significativa, como explica HOSTELTUR noticias de turismo, en Cadenas en busca de edificios completos de apartamentos, tendencia al alza
Las conversiones a uso hotelero concentraron el 26%, frente al 35% registrado en el primer semestre de 2024, y estuvieron principalmente orientadas a productos de alta gama
Según explica CBRE, el diferencial de rentas tras el cambio de uso de oficinas a hoteles, es uno de los principales atractivos de la estrategia de cambios de usos: “los ingresos en Madrid pueden hasta duplicarse respecto a los que se obtendrían en edificios de oficinas de grado A”.
El uso inicial de oficinas sigue siendo predominante, presente en el 52% de los casos. Estos activos, mayoritariamente ubicados en zonas céntricas, sumaron 67.000 m² que iniciaron un proceso de transformación, destaca la consultora. Además, se identificaron seis reconversiones de activos alternativos. En el comunicado, CBRE aboga por la “flexibilización normativa por parte de la Administración Pública para desbloquear nuevas oportunidades de reconversión”.
De los casos de cambio de uso identificados por la consultora, el 60% conllevó un cambio de manos de la propiedad, con una inversión estimada cercana a los 200 millones de euros, un 1% más que el año anterior. El ticket medio por transacción aumentó un 23%, alcanzando los 14,2 millones de euros, frente a los 11,6 millones del primer semestre de 2024. Las reconversiones se siguen concentrando en el segmento midcaps y en edificios de tamaño medio: solo tres transacciones superaron los 20 millones de euros.
El edificio fue construido en 1905 como sede de la Sociedad General Azucarera de España. Fuente: Mercer Hoteles.
Transformaciones en marcha en Sevilla, Madrid y Alicante
En la primera mitad del año, las ubicaciones secundarias concentraron el 52% de los cambios de uso registrados en España, frente al 48% de Madrid. Andalucía lideró la actividad fuera de la capital, con 8 cambios de usos registrados, destacando regiones como Jerez de la Frontera, Málaga, Sevilla, Córdoba y Granada. Le siguió, aunque a distancia, la Comunidad Valenciana, con casos en Valencia y Alicante.
Estos datos coinciden con los movimientos dentro del sector hotelero. Una de las transformaciones más destacadas es el cambio de uso de oficinas a hotel de lujo de un edificio en Plaza Nueva en Sevilla, que supondrá el desembarco de Four Seasons en la ciudad hacia finales del 2027, como publicó HOSTELTUR. El hotel de 60 habitaciones se situará en el emblemático edificio Generali y está prevista una inversión de 80 millones de euros.
En Madrid, la cadena Mercer Hoteles abrirá un hotel 5 estrellas Gran Lujo en un edificio ubicado en la calle Ruiz de Alarcón, 5, que fue construido en 1905 como sede de la Sociedad General Azucarera de España y está catalogado con un nivel de protección 1 por su valor patrimonial. Tras el proyecto de rehabilitación el hotel ofrecerá 61 habitaciones, restaurante de alta cocina, coctelería de autor, spa, salas de eventos y un rooftop exclusivo con piscina. El edificio es propiedad de Alting Grupo Inmobiliario, que este año también se hizo con un edificio de oficinas en Gran Vía 3, para transformarlo en un 4 estrellas superior “de referencia”.
Por otra parte, Iris Costablanca Inversiones, un vehículo de inversión de Alicante especializado en el mercado turístico y hotelero, en el primer trimestre compró un edificio de oficinas para reconvertido en un hotel de segmento medio.
200.000m2 de oficinas a hotel en una década
Entre 2015 y 2025, CBRE ha identificado más de 270 cambios de uso. El 56% ha tenido como uso final el Living y el 24% hoteles.
Si se traduce en superficie, en una década en torno a 440.000 m2 han cambiado de oficinas a uso residencial y más de 200.000 m2 de oficinas a hoteles.
