Durante el último foro de inversores hoteleros celebrado en Berlín, IHIF 2025, los expertos de Colliers analizaron el panorama de la inversión hotelera mundial y destacaron 10 lecciones clave a tener en cuenta en estos tiempos de incertidumbre.
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- Resiliencia del mercado y evolución de la confianza de los inversores. El sector hotelero ha superado importantes disrupciones en los últimos 20 años, desde las OTA y Airbnb hasta la pandemia. Sin embargo, continúa recuperándose con récords de ocupación y reafirmando su atractivo como activo inmobiliario clave, han subrayado los expertos de Colliers. “La confianza de los inversores está mejorando, aunque aún se ve frenada por las dificultades macroeconómicas, especialmente las provenientes de Estados Unidos. La confianza en los fundamentales a largo plazo del sector se mantiene sólida”.
- Preparación estratégica y financiera. Una lección clave de la pandemia: contar con reservas de efectivo sólidas. Los operadores que entraron en la crisis con balances saneados gestionaron mucho mejor su negocio. Hoy en día, subrayan los expertos, “se favorecen las estrategias financieras conservadoras”, las cuales incluyen mayores reservas de liquidez y estructuras de arrendamiento más robustas, lo que evidencia un camino hacia la resiliencia a largo plazo.
- Disponibilidad de capital y apetito por grandes operaciones. “El capital abunda, pero encontrar el producto adecuado sigue siendo un desafío”. Para los expertos de Colliers, el interés en las transacciones a gran escala está resurgiendo, con modelos que atraen la atención tanto de plataformas gestoras como de activos. “Muchos esperan que en 2025 se reactive el impulso de las grandes operaciones”.
- Diversificación de cartera y flexibilidad operativa. “La diversificación entre mercados urbanos y vacacionales es ahora una estrategia clave para mitigar el riesgo”. Los inversores también valoran la agilidad operativa, estructurando acuerdos que permitan alternar entre contratos de arrendamiento, franquicia y gestión. En ese sentido, la flexibilidad se está volviendo esencial en un mercado en constante evolución.
“La diversificación entre mercados urbanos y vacacionales es ahora una estrategia clave para mitigar el riesgo”, dicen los expertos de Colliers. Fuente: NH Collection
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Estructuras de arrendamiento y riesgo operacional compartido. “Los contratos de arrendamiento fijos han perdido su atractivo”, han admitido los expertos. La pandemia puso de manifiesto su incapacidad para protegerse del riesgo. Los inversores ahora adoptan modelos de arrendamiento variables, vinculados a los ingresos, las ganancias o con plazos más cortos y opciones de salida. Los arrendadores también están más dispuestos a compartir el riesgo operativo a cambio de un potencial de crecimiento.
- Evolución de los modelos de préstamo y financiación. El crédito privado está en auge, ofreciendo estructuras más flexibles y de mayor riesgo, como la financiación integral. Los bancos tradicionales siguen participando, aunque con mayor cautela. “Juntos, estos actores están configurando un entorno crediticio más creativo y neutral”.
- Riesgo político y cambios estratégicos de inversión. La incertidumbre geopolítica sigue influyendo en la estrategia de los inversores, que se están alejando de las ciudades europeas sobrevaloradas para acercarse a las hoteleras que cotizan en bolsa en Europa y Estados Unidos, donde los descuentos en el precio de las acciones respecto al valor neto de activos presentan oportunidades de valor. “Hasta el momento, las transiciones de empresas públicas a privadas siguen siendo más una posibilidad que una tendencia”.
- Nuevos mercados y reposicionamiento geográfico. Europa del Sur y del Este, incluyendo Grecia, Creta y los Balcanes, está captando la atención de los inversores. “Estos mercados ofrecen un fuerte potencial de crecimiento, a pesar de la preocupación por la estacionalidad”. Mientras tanto, marcas de gama media no estandarizadas están entrando en Europa, lo que podría transformar el sector, vaticinan desde Colliers.
- Dinámica de la inversión asiática. “La inversión china en el extranjero está en declive, limitada por las políticas y la debilidad de la economía nacional”. En ese sentido, los expertos no prevén una recuperación antes de 2026. Por contra, la inversión india está en aumento, impulsada por la fortaleza del mercado interno y el aumento de los viajes al extranjero. Singapur, Tailandia, Indonesia y Japón también están participando.
- Angustia y oportunidad derivadas del apalancamiento excesivo. Los activos sobreapalancados están comenzando a emerger, creando oportunidades ‘distressed’ para inversores bien posicionados. Si bien las entidades crediticias siguen siendo selectivas, están abiertas a respaldar a patrocinadores con estructuras sólidas. Esto podría marcar una nueva fase de creación de valor y resolución de problemas en un sector resiliente.
