A partir de este jueves 3 de abril, la apertura de nuevos pisos turísticos requerirá la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, con el respaldo de al menos tres quintas partes. En caso de no contar con este consentimiento, los propietarios podrán exigir el cese inmediato de la actividad e incluso emprender acciones judiciales.
El 3 de abril entra en vigor la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia que modifica la ley de Propiedad Horizontal a fin de “empoderar” a las comunidades de vecinos, que podrán dar o no el visto bueno a los alquileres turísticos.
Cabe recordar que el pasado año varias sentencias del Tribunal Supremo ya avalan que las comunidades de propietarios pudiesen prohibir los pisos turísticos en su finca por mayoría de tres quintos.
Esta nueva regulación no afectará, sin embargo, a los propietarios que ya tuvieran pisos turísticos antes de esta fecha, que podrán seguir desarrollando su actividad.
¿En qué consiste la modificación?
La nueva ley orgánica, que introduce reformas significativas en la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, recoge que el propietario de una vivienda que quiera realizar actividades de alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Además, el presidente de la comunidad -a iniciativa propia o de propietarios u ocupantes- requerirá a quien realice la actividad sin que haya sido aprobada el cese inmediato de la misma antes de iniciar en su caso las acciones judiciales pertinentes.
El acuerdo expreso para aprobar un piso turístico, limitarlo, condicionarlo o prohibirlo requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Se trata de la misma mayoría que se requerirá para acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad siempre que no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Por su parte, aquellos propietarios de un piso turístico que estén ejerciendo la actividad con anterioridad a este jueves, cuando entra en vigor la nueva ley, y se hayan acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrán seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos.
Hasta ahora, con la Ley de Propiedad Horizontal el propietario de una vivienda podía poner su piso en alquiler turístico y cuando se generaban molestias se podía llevar a la junta de vecinos para poder eliminar ese alojamiento turístico con una mayoría de 3/5.
Edificios en el centro de Madrid. Fuente: Adobe Stock
El Gobierno defiende más viviendas y “menos Airbnb”
Con esta medida, el Gobierno busca “empoderar” a las comunidades de propietarios a fin de exigir una autorización previa a los pisos turísticos. También trabaja en un paquete fiscal, que entre otros puntos, pretende que los alquileres turísticos sean considerados una actividad económica más y soporten un IVA.
Considera el Ejecutivo que hay un gran consenso social para prohibir, limitar o regular los alojamientos turísticos, que, señala, están colisionando con el derecho a una vivienda digna, elevando el precio del alquiler y limitando la oferta de alquiler residencial.
“Hace falta menos Airbnb y más vivienda”, ha manifestado la ministra de vivienda, Isabel Rodríguez, que es partidaria de prohibirlos en las zonas donde más afecta.
Nuevo número oficial de registro para pisos turísticos
Además, el Ejecutivo ha creado una “ventana única digital” para que los propietarios de viviendas en alquiler de corta duración -ya sean turísticos o temporales- obtengan un número oficial de registro que acredite que cumplen con la legalidad vigente.
Con el objetivo de evitar el fraude con la comercialización de alquileres de corta duración, este registro entrará en vigor en julio, aunque desde que comenzó el año ya admite solicitudes.
Desde entonces se han presentado 18.104 solicitudes, de las que el 49% se han concedido, el 11% ha sido rechazadas y el resto están en tramitación, según los datos facilitados este martes por el Ministerio de Vivienda.
Desde el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, creen que esta ley da seguridad jurídica a las comunidades de propietarios y a los administradores de fincas y subrayan los problemas de convivencia que generan los pisos turísticos.
Los hoteleros reiteran que hay que frenar el “desmadre” de los pisos turísticos, mientras que las plataformas piden un diálogo “constructivo” y limitaciones “justas, proporcionadas y necesarias” y señalan el impacto que tienen para las economías locales.
