España ha cerrado el 2024 con 94 millones de turistas internacionales, marcando un incremento del 10% comparado con el año anterior. Las pernoctaciones hoteleras y los índices de rentabilidad también mejoraron. Mientras el país sigue batiendo récords de demanda, el apetito de los inversores por el sector hotelero crece. Solo entre 2020 y 2024 invirtieron más de 17.000 millones de euros en hoteles existentes, suelos para nuevos desarrollos o reconversión a uso hotelero, y casi el 60% del total corresponde a activos individuales, según el último informe elaborado por Colliers.
En 2024 el sector hotelero fue el segmento más dinámico dentro del mercado inmobiliario, con una inversión que alcanzó los 3.330 millones de euros. El informe de la consultora destaca que esta inversión estuvo impulsada por “la sólida recuperación pospandemia, la estabilidad económica y política, el atractivo del país como destino turístico y un entorno financiero favorable, caracterizado por bajos tipos de interés que facilitaron el acceso a financiamiento”.
En 2024, y por primera vez desde el 2016, la inversión estuvo orientada principalmente a activos urbanos (52% del total). El ticket medio en este segmento fue menor (15 millones de euros frente a los 24 millones del vacacional), pero se produjeron más operaciones.
Año récord para los activos individuales
El informe de inversión hotelera 2024 de Colliers, en 2024 se alcanzó el mayor registro histórico de transacciones individuales, con un volumen de 2.452 millones de euros
“La cifra tan abrumadora del volumen transaccionado en activos individuales en 2024 es quizá el signo más evidente de la madurez que ha alcanzado el sector hotelero español en tan solo una década. La percepción de incremento de liquidez en esta tipología de activos ayudará sin duda al ajuste paulatino de la rentabilidad exigida a los hoteles frente a otros activos inmobiliarios”, sostiene Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
Seis operaciones (1.808 habitaciones en total) sumaron 751 millones de euros, casi un tercio de la inversión destinada a activos individuales
La compra del hotel Six Senses Ibiza por parte del Gruppo Statuto por 200 millones de euros (que a su vez marcó un récord de precio por habitación); el Hotel Miguel Ángel de Madrid adquirido por Lopesan y Stoneweg por una cifra cercana a los 200 M €; en tercer lugar aparece el Hotel Labranda Suites Costa Adeje vendido por Atom Hoteles Socimi a Hovima Hotels por 110 M€; mientras que Covivio pagó 81 M € por el Hotel Iberostar Waves Las Dalias; el family office Bancalé pagó 80 M € por el Hotel Rafael Atocha y Leonardo Hotels se hizo con el AC Fórum Barcelona por 80 M€.
Como consecuencia de este registro histórico en activos individuales, la actividad en carteras decayó y “asistimos al año normalizado de la última década en el que menor representatividad han tenido estas operaciones (26% del volumen total invertido vs. el 42% medio).
En total se transaccionaron 12 portfolios en 2024 que incluyen 54 hoteles (7.237 habitaciones ) por un importe agregado de 878 millones de euros
Colliers destaca que la operación más relevante de cartera ha sido la compra por parte de gestora suiza Partners Group de una participación mayoritaria de la cadena BlueSea Hotels, gestora de 25 hoteles (16 en propiedad) y unas 5.000 habitaciones, en una operación que valora la compañía en unos 275 millones de euros. También la entrada en el capital de Millenium por parte del dueño de los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel.
Compradores y vendedores
Los inversores nacionales protagonizaron 3 de cada 4 operaciones de compra, principalmente grupos hoteleros (809 millones de euros) y en el plano internacional destacan los franceses con un total de 200 millones de euros invertidos.
Colliers también detalla que “las cadenas domésticas, con otra temporada récord a sus espaldas y un creciente músculo financiero, han estado más activas desde el lado comprador que desde el vendedor”
En 2024, las cadenas realizaron ventas por 502 millones de euros, el 15% de las desinversiones. En cuanto a los internacionales, las desinversiones alcanzaron los 1.260 millones, muchas de ellas en el marco de sus estrategias de rotación de activos.
“La rotación de activos no estratégicos de inversores, como HI Partners o Covivio, pone de manifiesto la liquidez relevante que imprime a la inversión hotelera la entrada de capital institucional internacional a España”, concluye la consultora.
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